למה תמ"א 38 היא ההזדמנות לשדרג את החזית?
תמ"א 38 (כיום מוכרת גם כפרויקטים של חיזוק לרעידות אדמה) מחייבת תוספת אלמנטים קונסטרוקטיביים לבניין הקיים. בפרויקטי הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2 או פינוי בינוי), כל הבניין נבנה מחדש. בשני המקרים, חזית הבניין הופכת לחדשה לחלוטין.
זו לא שאלה של "אם להוסיף חיפוי חדש" אלא "איזה חיפוי". יזמי תמ"א רבים מציעים את הסטנדרט הזול ביותר (טיח אקרילי) כי הוא חוסך עלות. הדיירים צריכים להבין שבזמן הפרויקט, פתוחה ההזדמנות לדרוש מערכת איכותית באותה עלות בערך, אבל באיכות שונה.
חיזוק קונסטרוקטיבי שמשנה את החזית
הבניין בתמ"א 38 מקבל קירות חיזוק מבטון מזוין, עמודים נוספים, וקורות. כל אלה משנים את גיאומטריית החזית. החיפוי החדש חייב להתאים למבנה החדש, ולעיתים כולל פינות מורכבות, בליטות, ושינויי גובה שלא היו במבנה המקורי.
מערכת חזית מאווררת עם לוחות אלוקובונד היא הפתרון הטכני הטוב ביותר לסיטואציה הזו. היא גמישה ויכולה להתאים לכל גיאומטריה, מציעה גוונים אינסופיים ומתקבלת על הקבלן הראשי בלי בעיות הנדסיות. גם המשקל הנמוך שלה לא מוסיף עומס על הקונסטרוקציה החדשה.
איזו דרגת לוח מתאימה אחרי תוספת הקומות?
תוספת קומות משנה את מפרט החיפוי. בניין ותיק בן ארבע קומות שהופך לשמונה או תשע קומות עובר לקטגוריה שבה המפרט המקובל הוא ליבה מינרלית A2. את המפרט סוגרים המתכננים והיועצים של הפרויקט בשלב התכנון, ואנחנו מבצעים לפיו. זה השלב לדרוש את המפרט בכתב, לפני חתימת ההסכם.
דרישה שנייה היא בידוד תרמי לפי ת"י 1045. בנייה חדשה חייבת לעמוד בערכי בידוד קפדניים יותר מבעבר. הדרך המעשית להגיע אליהם היא חזית מאווררת עם שכבת צמר סלעים בעובי 80 עד 120 מ"מ, כשהחיפוי החיצוני מסתיר את הבידוד.
| היקף הפרויקט | מה משתנה בחזית | דרגת לוח מקובלת |
|---|---|---|
| חידוש חזית בלבד | מעטפת חדשה על מבנה קיים, בלי שינוי גובה | FR |
| תוספת קומות מתונה | מפרט נסגר מחדש עם מתכנני הפרויקט | FR או A2 לפי המפרט |
| תוספת משמעותית או מגדל | עומסי רוח, עצירות אש ופרטי מעבר נבדקים מחדש | A2 |
הפער בין FR ל-A2 הוא 10 עד 18 אחוז במחיר הלוח. פירוט מלא בסוגי לוחות אלוקובונד PE, FR ו-A2 ובתקן 921 לבטיחות אש בחיפוי מבנים. דרישות הבידוד מוסברות בחיפוי חזית עם בידוד תרמי.
מה לדרוש מהיזם במפרט החיפוי?
בפרויקט תמ"א, רוב ההחלטות הטכניות יוצאות מהיזם והאדריכל שלו. הדיירים יכולים להשפיע על שני דברים מרכזיים: כיתת איכות החיפוי (אלוקובונד FR מקורי מול חלופה זולה) וגוון. כדאי לנהל את השיחה הזו לפני חתימת ההסכם, לא אחרי.
דאר גרופ מעבירה לקבלנים ראשיים מפרט מקצועי שכל ועד יכול לדרוש: לוחות אלוקובונד FR או A2 מיצרן מוסמך אירופאית, מערכת חזית מאווררת עם בידוד צמר סלעים 80 מ"מ, אחריות בכתב על יציבות צבע 25 שנה, ופיקוח חיצוני על ההתקנה.
חמישה סעיפים שחייבים להופיע בהסכם התמ"א
- דרגת ליבה: FR או A2 במפורש, לא "חיפוי איכותי"
- יצרן וסדרה: שם היצרן והסמכה אירופית, עם תעודת EN 13501-1
- מערכת התקנה: חזית מאווררת, עובי חלל אוויר ועובי בידוד במ"מ
- גוון: קוד RAL או קוד יצרן, לא תיאור מילולי
- אחריות: תקופה, מה מכוסה ומי נותן אותה, היזם או הקבלן המבצע
איך מפרט החזית משפיע על ערך הדירה?
שני מנגנונים משפיעים כאן, ושניהם ניתנים להסבר בלי להסתמך על מספר קסם. הראשון הוא עלות תחזוקה: חזית אלוקובונד דורשת שטיפה בלבד למשך 25 שנה, בעוד חזית טיח דורשת סבב חידוש מלא, עם פיגומים, כל 8 עד 12 שנים. ההוצאה הזו נופלת על הדיירים ומשפיעה ישירות על עלות ההחזקה של הדירה.
השני הוא תדמית והתיישנות. בניין שדהה שמונה שנים אחרי מסירה נראה ישן, גם אם החיזוק הקונסטרוקטיבי מצוין. שמאי מקרקעין מתייחסים למצב החזית כקריטריון בהערכה, אבל אין מדד אחיד ואין אחוז שאפשר להבטיח. את ההשפעה על נכס ספציפי צריך לבדוק מול שמאי. מה שכן ודאי: את מפרט החזית קובעים לפני החתימה, ואי אפשר לשנות אותו אחרי.
מה חשוב לזכור
- בתמ"א 38/2 ובפינוי בינוי החזית נבנית מחדש ממילא, והעלות על היזם.
- ההפרש בין טיח אקרילי לאלוקובונד FR הוא לפי מפרט הפרויקט.
- תוספת קומות משנה את מפרט החיפוי. בפרויקטים כאלה A2 הוא המפרט המקובל.
- ת"י 1045 מחייב בידוד תרמי. חזית מאווררת היא הדרך המעשית לעמוד בו.
- את דרגת הליבה, היצרן, המערכת והגוון סוגרים בהסכם, לא בשיחה.
המשך: מתי כדאי לשפץ חזית בניין וכמה זה עולה, חידוש חזיתות לבניינים קיימים וחיפוי בנייני מגורים ומגדלים. מידע רשמי על מסלולי ההתחדשות העירונית זמין ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 חייבת לכלול חיפוי חדש?
בפרויקטי תמ"א 38/1 (חיזוק בלבד), שיפור החזית הוא דרישה רגולטורית בחלק מהמקרים. בפרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (הריסה ובניה מחדש), חזית חדשה לחלוטין היא חלק אינטגרלי מהפרויקט. אין אפשרות לבנות בניין חדש בלי חזית חדשה.
מי קובע את סוג החיפוי בפרויקט תמ"א?
היזם והאדריכל מציעים את הסטנדרט, אבל הדיירים יכולים להשפיע. בהסכם תמ"א מומלץ להגדיר במפורש את כיתת החיפוי (לדוגמה: אלוקובונד FR מקורי) ולא להסתפק בנוסח כללי כמו "חיפוי איכותי". התייעצות עם יועץ חיפוי לפני חתימה מומלצת.
כמה מוסיף חיפוי אלוקובונד לעלות פרויקט תמ"א?
ההפרש בין טיח אקרילי (לפי מפרט הפרויקט) לאלוקובונד FR עם חזית מאווררת (לפי מפרט הפרויקט) הוא לפי מפרט הפרויקט. בבניין עם 800 מ"ר חזית זו תוספת של סכום שנקבע לפי הפרויקט לפני מע"מ. בפרויקטים שמספקים יותר מ-20 דירות חדשות, היזם בדרך כלל סופג את התוספת במסגרת רווחי הפרויקט.
האם חיפוי איכותי משפיע על שווי הדירה?
הוא משפיע דרך שני מנגנונים. הראשון, עלות החזקה: חזית אלוקובונד דורשת שטיפה בלבד ל-25 שנה, בעוד חזית טיח דורשת סבב חידוש עם פיגומים כל 8 עד 12 שנים, על חשבון הדיירים. השני, תדמית והתיישנות. שמאי מקרקעין מתייחסים למצב החזית בהערכה, אבל אין אחוז אחיד שאפשר להבטיח, וההשפעה תלויה בשכונה ובסוג הבניין. בקשו הערכה לנכס הספציפי.
